还原利率的确定方法
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- 2025-05-06 03:38:27
还原利率的确定方法
1.还原率的概念与种类
所谓还原率是将纯收益还原成为价格对比率,实质是资本投资的收益率。不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产,由于其投资的风险性不同,还原率也不相同。
在运用收益还原法评估不动产的价格时,按照评估对象的不同(单纯的土地价格、建筑物价格或房地产的价格),可以将还原率分为以下土地还原率、建筑物还原率和综合还原率。综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者既有严格区分,又有相互联系。若知道其中2个还原率及其价格,便可求出另一个资本化率。
计算公式:R=(R1L+R2B)/(L+B)
式中:R为综合还原率;R1为土地还原率;R2为建筑物还原率;L为地价;B为建筑物价格。
2.还原率对于估价结果的重要性
在利用收益还原法评估土地或房地产价格时,还原率是影响评估结果的一个最大的因素。还原率随房地产种类的不同而不同,对投资风险大的房地产,其还原率高;反之,风险越小,还原率越低。如何确定资本化率属于不动产评估的前沿问题,还原率取值的极小差异就会对评估结果产生很大影响,科学、准确、合理地计算和选取资本化率,对评估结果的真实性和可靠性有重要影响。
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