全租房

韩国楼市近期遭遇困境，年轻人在虚拟货币市场和租房市场间来回奔波，问题频出。以首尔弘大商圈为例，租金高达70万韩元每月，但押金却要求两千万，相当于月租金的近30倍，这对刚工作的年轻人来说是一笔沉重负担。

为缓解经济压力，韩国引入全租房制度，允许租客支付总房款的50%-80%作为首付，剩余部分由房东持有，租客可长期居住，到期后全额返还。这一模式看似免费租房，却让年轻人陷入了贷款困境，银行以极低利率提供贷款，每月还款额甚至低于房租，使得年轻人深陷债务泥潭。

全租房制度的出现，让房东们将大额资金投向房地产，以期获得高收益。房东们以低价出租房屋，再用所得资金贷款购买更多房产，通过全租房模式实现资产的快速积累。然而，这一模式的稳定性依赖于房价持续上涨和低利率环境，一旦两者之一发生改变，全租房制度便面临崩溃。

过去20年，首尔房价平均每年涨幅超过15%，为房东们创造了丰厚的回报。然而，去年美国加息导致韩国被迫加息，利率的上升使得全租房模式的两个关键前提被打破，租金收入减少，租客选择退租，房东不得不退还高额首付，导致资金链断裂。

当前韩国楼市已连续下跌一年，房价跌幅高达30%，这一趋势使得全租房模式无法继续，房东面临破产或跑路的困境。受影响的租客以年轻人居多，这不仅对韩国经济构成了挑战，还可能引发更深层次的社会问题。

全租房模式揭示了韩国金融体系中的脆弱性，银行、房地产开发商和租客之间的资金链紧密相连，一旦出现资金流动问题，将引发连锁反应。这一现象提醒我们关注资产安全边际的重要性，以及经济体系的稳定性，确保不立于危墙之下。