物业与租赁的服务纳税义务时间判定
- 培训职业
- 2025-05-05 02:08:19
纳税义务发生时间、发票开具时间、税款预缴时间、认证抵扣时间以及纳税申报时间，是增值税管理的重要观念，正确认识它们的内涵，科学处理它们的关系，进而采取适当措施，有助于提升纳税人的税务管理水平，降低其纳税现金流出。如何准确判断物业服务与租赁服务纳税义务时间呢？
物业服务如何确定纳税义务时间？以2022年10月某物业公司收取2023年1月-12月全年物业费300万元为例，收取时是缴纳增值税还是2023年分期缴纳增值税？营改增后提供物业服务增值税纳税义务时间的基本标志是，收到预收款就缴纳增值税对于物业服务是不存在的，因为针对收到预收款就应该缴纳增值税只涉及两个业务，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在发生应税行为之前收到的款项不发生增值税纳税义务。
那么其企业所得税如何确认呢？根据国税函〔2008〕875号的规定：长期为客户提供重复劳务收取的费用，在相关劳务活动发生时确认收入。物业服务属于重复劳务而收取的费用，因此，企业也应该于2023年1月确认收入。
租赁服务如何确定纳税义务时间？物业公司提供的租赁服务主要有将小区的墙面、电梯等作为广告位出租以及提供车位、房屋租赁。依据财税[2016]36号第四十五条第一项规定：先开具发票的，为开具发票的当天。第二项规定纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此租赁服务的增值税纳税义务时间判断为：开票日期——收款日期——合同约定付款日期。
也就是说首先看是否开票，只要开票就需要缴纳增值税；如果未开票，看是否收款，只要收款就需要缴纳增值税；如果未开票，也未收款，看合同是否有约定付款日。只有达到合同约定付款日且已开始出租才需要缴纳增值税。如果未开票、未收款、同时也未签合同或合同未约定付款日的，在租赁期结束日才需要缴纳增值税。
针对企业所得税，依据《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。也就是说如果合同有约定付款日期的，以合同约定日期作为所得税纳税义务发生时间，确认租金收入。即使提前收到租金，也可不作为应税收入。亦无需按权责发生制计提租金收入。如果合同未约定付款日期的：可按权责发生制确认租金收入；此外，对于租期跨年，且租金提前一次支付的，可在租赁期内均摊计税。
可以看出，增值税纳税义务发生时间的规定是紧紧围绕有偿提供应税服务这两个条件展开的。首先，前提条件是纳税人已经提供应税服务，无论是服务正在提供中还是已经完成（有形动产租赁服务采取预收款方式的为例外性规定）；其次，有偿地实现分为现时收款（收讫销售款项）和未来收款（取得索取销售款项凭据），只要纳税人已经收讫销售款项或取得索取销售款项凭据均为有偿行为得以实现。
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